中共“断臂求生”切中地产要害 房企倒闭潮来临

楼市调控没有松懈、房地产融资逐步收紧的背景下,一些资金链原本就紧张的中国房地产企业难以为继。根据法院公告,截至北京时间7月21日,2019年以来共有271家房地产企业发布破产公告。在中共“金融服务实体经济”的大方针下,房地产行业被束之高阁,宏观经济环境并未显著好转的情况下,高层显然不希望金融扶持实体经济的政策再次把资金导向房地产,因而各类房地产调控政策频繁落地。

从地方政府到普通民众,房地产在中国似乎是个永恒的热点话题。(VCG)

楼市调控直指房企融资

2019年5月,中国银保监会发布23号文件,明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。这也直接导致信托贷款余额在经历了3月份短暂的反弹后于5月再次回落。2019年5月,信托贷款增量就呈现负增长态势。

随后,有市场消息传出监管层正在将一些拿地手段激进的房地产企业纳入监管,并暂停一些企业债券和资产抵押证券(ABS)发行。

6月13日,中国央行党委书记、银保监会主席郭树清在陆家嘴金融论坛公开表示,中国一些城市住户部门杠杆率急速攀升,相当大比例居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域,一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源,导致资金使用效率进一步降低,助长了房地产投资投机行为。

中共高层已经意识到,高企的房价消耗了现有居民储蓄,更透支了居民未来的消费能力,在企业层面,金融机构在利益驱使下,设计结构更加复杂的金融产品规避监管支持房企高杠杆运作。造成的结果是无论中国央行怎么“放水”,越来越多的资金流向房地产行业,而制造业企业则拿不到成本更低的贷款。因此规范地产行业融资成为本轮调控的重点。

2019年7月12日,中国发改委发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》,要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务,并对外债信息进行备案登记。同时,中国银保监会开始密集约谈房企和信托机构,要求金融机构加强房地产信托领域风险防控,限制房地产信托业务增量。随着各渠道全面收紧融资,现金流紧张高杠杆运作的房地产企业逐渐资金链断裂,倒闭也就在所难免。

房企与地方政府谁才是最大阻力

“倒闭的房地产企业大部分是地方性小型房企,但现在融资环境确实非常差,今年年初还能拿到成本比较高的银行贷款,现在贷款的门槛越来越高,已经不是几个点资金成本的问题了。”北京一家大型房企融资部门员工对多维新闻表示。

中国易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,中小房企倒闭有宏观政策外部原因,也有企业经营自身原因。中小房企破产,本身和房屋销售不好、拿地机会不多等因素有关。而从政策层面看,实际上包括地方政府限购、限售等政策,也会影响其房屋销售,最终对部分中小房企形成限制和制约。而类似破产情况的发生,本质上也说明了当前房企的一个困境,即在融资环境收紧的情况下,房企的资金面会更加恶化,进而对相关房企带来较大的影响。

“因为融资困难,前前融(房企拿地前支付保证金部分)和前融(房企拿地后支付土地款部分,通常房地产企业会将土地抵押获得融资)几乎都停了。只有万科等大型房地产企业影响相对可控,情况乐观一些。中小型房企资金量有限,想拿地只能联合几家房企一起拿地,后期一起开发。”前述房企人士表示。

融资紧张、房企拿地能力不足,直接造成土地流拍增多。2018年,中国300个主要城市合计流拍土地达到1,809宗,创出新高。其中75%来自四季度。尽管2019年一季度流拍率逐渐下降,但6月流拍率呈现反弹的态势。数据统计显示,6月中国主要地级市共流拍69宗地块。

前述房企人士表示,地方政府当然不愿看到土地流拍,所以也鼓励几家房企联合拿地。但在实际执行过程中容易发生纠纷。遇到好的项目,几家房企都想把资产并入自己的财务报表里,但最终只能有一家企业并表。

一位不愿具名的业内人士表示,地方政府有时为了防止土地流拍,会找几家地产企业提前勾兑,把原本公开透明的土地竞拍过程变成“围标”。

事实上,中国地方政府财政严重依赖“土地财政”。易居房地产研究院报告指出,以“五税”加土地出让金的口径计算,2018年土地财政收入占地方财政收入比例51%,创历史新高。所谓“五税”是指房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、土地增值税这五个房地产开发环节的主体税种。而如果加上房企的企业所得税和增值税,土地财政在地方政府财政收入中的比重还会更高。这也是很多中国地方政府难以“下决心”整顿房地产的根本原因。

严跃进认为,对于房地产企业而言,“倒闭潮”并不具备普遍意义,优胜劣汰是构建良好房地产格局的必要过程。随着经济刺激力度的强化,部分资金充裕、销售业绩好、竞争力强的房企,包括部分中小房企,其实还是有机会崛起的。

一天3家房企宣布破产,年内已有274家

中国的房企是世界上最大的了。7月22日发布的《财富》世界500强中,上榜的5家房地产企业(恒大、碧桂园、绿地、保利、万科)均来自中国。

中国的房企也应该是世界上最多的了。根据2018年全国工商局统计,中国已登记注册的房地产开发商数量达到9.7万个。

房地产的发展本质是靠杠杠和债务驱动的,当两个条件都发生改变的时候,这个行业最好的日子也就过去了。每经小编注意到,来自人民法院公告网的数据显示,截至7月24日,2019年全国274家房地产企业发布破产公告,其中昨天(24日)就有3家。

超200家房企宣布破产

从人民法院公告网长达18页的名单中可以看到,今年破产的基本都是一些中小房企,很多我们连名字都没听过。

今年宣布破产的部分房企(图片来源:人民法院公告网)

融资成本提高是这些中小房企破产的一个重要原因。据克而瑞统计,从融资成本来看,今年上半年,95家房企境内发债的平均成本为4.97%,境外发债的成本则为8.34%。事实上,2018年以来,房企境外债的发债成本便一直居高不下,特别是2018年10月,境外发债成本突破8%,之后均维持在7.5%以上。

高力国际华东区近日发布的中国商业地产投资市场研究报告就指出,能够轻易获得融资或再融资的日子已经结束,因此,投资者需要多元化的融资手段以确保未来所需资金和降低融资成本。其调研结果显示,银行仍然最被依赖,超过35%的受访者表示银行贷款将是其主要资金来源,随后依次为合资公司和战略联盟、信托、结构性产品、发行境外债券,对应比例分别为13%、12%、11%和11%。

房企融资一紧再紧

2019年一季度,人民币贷款增加5.81万亿元,同比多增9526亿元,而2018年一季度的这两个数据分别为4.86万亿和6339亿元。分部门看,以个人住房按揭贷款为主的住户部门贷款增加1.81万亿元,去年同期只有1.75万亿元。

地产的过热也暗藏金融风险,在此背景下从今年第二季度以来,房企融资环境突然开始收紧。据国际金融报不完全统计:

4月19日,中央政治局会议明确,“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”,此次会议重提结构性去杠杆。同日,住建部约谈部分城市政府负责人,强调房地产市场调控目标不动摇。地产政策趋紧信号初现。

5月18日,住建部再次对4个城市进行了预警提示。之后,住建部发布预警提示、约谈部分城市政府负责人,延续趋严态势。

6月,中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清在第十一届陆家嘴论坛上公开表示,必须正视一些地方房地产金融化的问题。近年来,我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升,相当大比例居民家庭负债率达到难以持续的水平,更严重的是,全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域,一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源,导致资金使用效率进一步降低,助长了房地产投资投机行为。

6月后,境内债、ABS、信托、美元债都受到不同程度的政策收紧。

7月22日,证券时报发文表示,房地产作为经济稳定器的作用不能忽视,但防范房地产金融风险更加重要,“房住不炒”定位和“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产调控目标不会改变。

机构:降低杠杆、加快回款成房企工作重点

每经小编注意到,恒大研究院报告显示,2019年至2021年是房企有息负债的偿债高峰。经过测算,截至2018年底,房地产主要渠道有息负债余额为20.3万亿元,会在2019年至2021年集中到期,到期规模分别为6.8万亿元、6.6万亿元和5.4万亿元。

而为了还钱,有房企已经拼了!A股上市公司泰禾集团本月宣布,拟在境外公开发行不超过18亿美元的美元债券,目前已完成4亿美元的债券发行。值得注意的是,此次泰禾集团发行的债券票面年息高达15%,每半年支付一次,相当于正常融资利率的2-3倍。

数据来源:Wind

除了发债,一些房企还通过上市进行融资。7月16日,中梁控股集团在港交所上市,公司募资用途之一,即偿还信托贷款。其招股书数据显示,截止2018年底,中梁还有109个信托或资产管理计划尚未偿还,总额达到147亿元,占借款总额约54.5%。其中四笔信托贷款将于2019年到期,其中一笔利率高达13.83%。

当天的敲钟仪式后,中梁控股执行董事兼CEO黄春雷在现场表示,预计下半年针对地产的融资可能会有所收紧,并且近期已有相关的迹象。

国泰君安的研究报告指出,今年下半年,预计融资政策维稳,开发贷款等传统融资方式在行业融资中的占比将会提升,地产商票等尚未严控领域的融资规模可能会有所扩大。与此同时,下半年,地产行业的融资成本预计将会抬升,资金面也将继续承压,房企的工作重心会加速向降低杠杆和加快现金回笼等目标转移。

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